El Constitucional respalda la Ley de vivienda y sus zonas tensionadas
El Tribunal Constitucional avala la Ley de Vivienda: ¿qué cambia para propietarios e inquilinos?
La STC 64/2026 confirma la constitucionalidad de aspectos fundamentales de la Ley de Vivienda, entre ellos la función social de la propiedad, la regulación de las zonas tensionadas y determinados requisitos de los procedimientos de desahucio. Analizamos las consecuencias prácticas de esta resolución.El Tribunal Constitucional ha vuelto a pronunciarse sobre la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
La Sentencia 64/2026, de 23 de septiembre, publicada en el BOE el 29 de octubre de 2026, resuelve el recurso de inconstitucionalidad presentado por la Xunta de Galicia contra diversos preceptos de la norma.
El Tribunal desestima las impugnaciones que todavía debían resolverse y declara la pérdida sobrevenida de objeto de otras cuestiones que ya habían sido examinadas en resoluciones anteriores. Con esta sentencia se consolida la doctrina constitucional favorable a importantes mecanismos de intervención pública en materia de vivienda, aunque determinados requisitos procesales de la ley ya habían sido anulados.
Pero ¿qué consecuencias tiene esta resolución para quienes poseen una vivienda, la tienen alquilada o viven de alquiler?
La función social de la propiedad: ¿qué implica?
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es la confirmación de la constitucionalidad del artículo 11.2 de la Ley de Vivienda.Este precepto permite a las administraciones competentes declarar el incumplimiento de determinados deberes asociados a la propiedad de una vivienda y adoptar las medidas previstas en la legislación aplicable.
El Tribunal considera que esta regulación encuentra cobertura en las competencias estatales para garantizar unas condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales.
¿Significa que una Administración puede sancionar automáticamente al propietario de una vivienda vacía?
No. La sentencia no establece una sanción automática por tener una vivienda desocupada.Para adoptar medidas concretas deben concurrir los presupuestos previstos en la normativa aplicable y respetarse el correspondiente procedimiento administrativo, incluido el derecho de audiencia del propietario.
Por tanto, habrá que examinar las obligaciones establecidas en cada comunidad autónoma y las circunstancias concretas del inmueble.
Las zonas tensionadas mantienen su respaldo constitucional
La sentencia también confirma la constitucionalidad del artículo 19.2 de la Ley de Vivienda, relativo a los criterios que deben recogerse en la memoria justificativa para determinar la condición de gran tenedor en una zona de mercado residencial tensionado.Estas zonas son ámbitos declarados por la Administración competente cuando concurren determinadas circunstancias de dificultad de acceso a la vivienda.
En ellas pueden aplicarse medidas específicas, entre otras:
• Limitaciones a la renta inicial de determinados nuevos contratos de arrendamiento.
• Prórrogas extraordinarias en los supuestos legalmente previstos.
• Obligaciones adicionales para propietarios considerados grandes tenedores.
Es importante distinguir entre la fijación de la renta de un nuevo contrato y la actualización anual de la renta de un contrato vigente. Son cuestiones sometidas a reglas diferentes.
Además, la existencia de una zona tensionada no puede presumirse. Es necesario comprobar que el inmueble se encuentra dentro de un ámbito formalmente declarado y que la declaración está vigente.Los grandes tenedores pueden estar sujetos a requisitos más estrictos
La Ley de Vivienda contempla un régimen específico para los grandes tenedores.La definición general comprende determinados supuestos de titularidad de inmuebles o superficie residencial, y puede particularizarse en zonas tensionadas conforme a los requisitos legales.
El Tribunal Constitucional considera justificado que estos propietarios tengan determinadas obligaciones adicionales debido a su posición en el mercado inmobiliario.
Esta diferencia de trato no vulnera, por sí misma, el principio de igualdad.
En la práctica, la consideración de gran tenedor puede influir en la fijación de rentas, las obligaciones de información y determinados trámites previos a procedimientos judiciales.
¿Qué ocurre con los desahucios?
Otro de los aspectos relevantes de la STC 64/2026 es la constitucionalidad de la disposición transitoria tercera de la Ley de Vivienda.Esta disposición regula la reanudación de determinados procedimientos de desahucio y lanzamientos que habían quedado suspendidos al amparo de medidas extraordinarias de protección.
En particular, contempla requisitos específicos de conciliación o intermediación cuando quien pretende reanudar el procedimiento tiene la condición de gran tenedor.
El Constitucional entiende que estas exigencias pueden resultar compatibles con los derechos a la tutela judicial efectiva y a la propiedad privada.
No obstante, esto no significa que cualquier desahucio quede automáticamente suspendido ni que el propietario pierda su derecho a recuperar la posesión del inmueble. La procedencia de una suspensión, sus requisitos y su duración deben examinarse conforme a la legislación vigente y las circunstancias de cada procedimiento.
Una novedad importante en 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, convalidado el 12 de noviembre, incorpora nuevas medidas en materia de vivienda.Entre ellas figura un régimen de protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con previsiones temporales hasta el 31 de diciembre de 2030 y condiciones específicas según el supuesto.
También introduce medidas relativas a las prórrogas extraordinarias de determinados arrendamientos y a la actualización de las rentas.
Por ello, resulta esencial analizar conjuntamente la Ley de Vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos y las disposiciones posteriores que resulten aplicables.
¿Qué deben tener en cuenta los propietarios y arrendadores?
La sentencia aporta claridad sobre el encaje constitucional de diferentes medidas de la Ley de Vivienda, pero no elimina la necesidad de estudiar cada situación individualmente.Antes de formalizar un contrato, actualizar una renta o iniciar un procedimiento de recuperación de la vivienda, conviene comprobar:
• Si el inmueble se encuentra en una zona tensionada.
• La fecha de celebración del contrato y el régimen legal aplicable.
• Si existen limitaciones de renta o prórrogas exigibles.
• Si el propietario tiene la condición legal de gran tenedor.
• Qué requisitos procesales deben cumplirse antes de presentar o continuar una demanda.
Una revisión jurídica previa puede evitar conflictos y problemas procesales.
¿Y qué derechos tienen los inquilinos?
Para quienes viven de alquiler, la resolución confirma la validez constitucional de importantes mecanismos de protección previstos en la legislación de vivienda.Sin embargo, esos derechos no se aplican de forma idéntica a todos los contratos ni en todas las localidades.
Un inquilino puede tener derecho a determinadas prórrogas, estar protegido frente a incrementos de renta que incumplan los límites aplicables o solicitar medidas específicas ante un procedimiento de desahucio.
La existencia y alcance de esas medidas dependerán del contrato, de la situación personal y de los requisitos legales.
Por eso, antes de aceptar una subida de alquiler, abandonar una vivienda por la finalización del contrato o responder a una demanda de desahucio, es recomendable conocer exactamente los derechos que pueden ejercitarse.
Conclusión: una ley respaldada constitucionalmente, pero con una aplicación que exige estudiar cada caso
La STC 64/2026 constituye un nuevo pronunciamiento relevante en la interpretación constitucional de la Ley de Vivienda.El Tribunal respalda la legitimidad de determinadas medidas de intervención pública y de protección de las personas en situación de vulnerabilidad, siempre dentro de los límites y procedimientos legalmente establecidos.
La sentencia no supone una modificación automática de los contratos de alquiler ni resuelve por sí misma los conflictos entre propietarios e inquilinos.
La clave sigue estando en aplicar correctamente la normativa vigente a las circunstancias concretas de cada vivienda y de cada relación arrendaticia.
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